Mengikut piawai British 3811 penyenggaraan ditakrifkan sebagai semua langkah teknikal dan pentadbiran yang diambil untuk memelihara atau membaiki sesuatu perkara. Tujuannya adalah supaya perkara tersebut dapat memenuhi fungsi yang dikehendaki.
Oleh itu pengurusan penyenggaraan adalah penting kerana ia memerlukan pelbagai kemahiran, pengetahuan teknikal dan pengalaman di tapak bina untuk mengenal pasti dan memenuhi kehendak pelanggan. Pemilik bangunan dan agennya mestilah bertindak sebagai penggerak utama dalam menentukan amalan pengurusan penyenggaraan kerana merekalah yang menyediakan sumber dan memotivasikan penjaga bangunan dan pihak lain yang terlibat dalam bidang penyenggaraan.
Aspek penyenggaraan sepatutnya perlulah dipertimbangkan pada peringkat rekabentuk konseptual bangunan lagi. Seterusnya semasa penggunaan dan penggunaan dimasa hadapan bangunan tersebut. Bagi pengguna bangunan, penilaian kritikal terhadap kehendak penyenggaraan dimasa hadapan hendaklah difikirkan supaya pemaju dapat menghasilkan bangunan yang bebas dari penyenggaraan dimasa hadapan. Walauapapun penyenggaraan diperlukan kerana bangunan tidak boleh menahan kerosakkan akibat daripada pengaruh cuaca dan faktor usia. Kerosakkan bangunan akan meningkat jika kerja pembetulan utama dan pembaharuan ditangguhkan. Seterusnya ia akan mengurangkaan nilai aset tersebut dan mengakibatkan pertambahan perbelanjaan dimasa hadapan. Mengabaikan penyenggaraan boleh mengakibatkan kegagalan bangunan lebih serius. Hal ini melibatkan penggunaan sumber yang banyak dan boleh mengganggu penghuni jika dibandingkan dengan penyenggaraan secara rutin. Kerja penyenggaraan perlu dipertimbangkan pada masa yang sesuai, menyediakan peruntukkan kewangan dan perancangan yang baik.
Kos penyenggaraan boleh dikurangkan melalui rekabentuk yang baik, pembinaan yang memuaskan dan penggunaan bahan binaan yang betul. Penyeliaan tapak dan kawalan kualiti yang baik diperlukan kerana mutu kerja yang buruk dan perancanagan yang tidak tepat akan memberi sumbangan yang ketara pada kos penyenggaraan seterusnya. Secara idealnya pekerja penyenggaraan mestilah terdiri daripada mereka yang terlatih dalam teknikal mendiagnos dan penyenggaraan yang memenuhi sebab-sebab kegagalan dan kaedah untuk menghindarinya pada masa akan datang.
Sesiapa yang bertanggungjawab dan terlibat dengan penyenggaraan hendaklah mempunyai pemahaman yang luas tentang bangunan yang mereka bertanggungjawab supaya keputusan segera dibuat dan masalah dapat dikenalpasti supaya kerja-kerja pembaikkan dapat dilakukan sebelum berlaku kerosakkan seterusnya.
Bangunan adalah sebuah aset fizikal yang bernilai dan memerlukan penyenggaraan yang sempurna. Aktiviti-aktiviti yang dilakukan bagi mengekal dan mengawal produk binaan iaitu bangunan agar sentiasa berkeadaan utuh, teguh dan berfungsi sepertimana asalnya dikenali sebagai pengurusan penyenggaraan bangunan.
Matlamat Penyenggaraan
Aktiviti pengurusan penyenggaraan adalah melibatkan penetapan dan penjagaan penggunaan bangunan pada setiap masa dengan memenuhi syarat-syarat tertentu antaranya ialah :
i. Menepati tujuan sebenar atau fungsi bangunan tersebut dibina.
ii. Memperolehi kos penyenggaraan yang minimum.
iii. Memperolehi pulangan kos atau keuntungan yang maksimum.
iv. Melaksanakan pengurusan yang efisien dan lebih ekonomi.
Secara keseluruhannya tugas-tugas penyenggaraan bangunan akan meliputi tiga kategori atau fungsi bangunan iaitu :
Berteraskan prestasi
Penyenggaraan hendaklah memenuhi kehendak penggunaan bangunan, mengekalkan keselesaan dan menentukan bangunan sentiasa selamat untuk didiami.
Bangunan baru
Penyenggaraan akan mengambilkira penggunaan ruang secara maksimum dan keberkesanan keperluan bangunan dan kemudahan dalam bangunan menepati fungsi bangunan.
Bangunan lama
Penyenggaraan bangunan dilaksanakan dari sudut penjagaan harian, pembersihan dan pengurusan kemudahan-kemudahan bangunan.
Pembaikkan wajib dijalankan supaya:
1. Fungsi bangunan sentiasa teratur dan terkawal
2. Servis yang ada dapat dikekalkan
3. Komponen baangunan berada dalam keadaan baik
4. Kemudahan bangunan berkekalan.
Asas Penyenggaaraan
Secara umumnya langkah-langkah teknikal yang dilaksanakan dalam kerja-kerja penyenggaraan dapat dibahagikan kepada empat operasi iaitu :
i. penampalan
ii. Penggantian
iii. Pemeliharaan dan penjagaan
iv. Penyucian dan servis
Piawai British 3811 seterusnya telah membahagikan kerja-kerja penyenggaraan kepada dua katagori utama iaitu :
i. Penyenggaaraan terancang
Kerja penyenggaraan yang dirancang, dilaksanakan dan dikawal dengan mengambil kira kegagalan yang akan berlaku pada masa hadapan. Ini berdasarkan rekod-rekod dan pengalaman lalu.
Penyenggaaraan terancang ini pula boleh dibahagikan kepada dua iaitu :
a. Penyenggaraan terancang pencegahan
Kerjanya dilaksanakan pada sela masa tertentu. Langkah ini bertujuan untuk mengurangkan kemungkinan berlakunya kegagalan atau kemerosotan prestasi bangunan tersebut.
b. Penyenggaraan terancang pembaikkan
Ia bermaksud kerja yang dilakukan untuk membaiki kerosakkan yang terjadi kepada sesuatu perkara sehingga fungsi yang dikehendaki dapat dipenuhi.
ii. Penyenggaraan tidak terancang
Kerja penyenggaraan yang dilakukan tanpa mengikut sebarang perancangan. Langkah ini diperlukan untuk mengatasi kerosakkan yang tidak dijangkakan akan terjadi. Ini mungkin disebabkan oleh kesilapan rekabentuk atau lain-lain.
Aturcara Penyenggaraan
Aturcara penyenggaraan merupakan perancangan kerja penyenggaraan samada mencegah, menjaga atau membaiki pada sepanjang hayat sesuatu bangunan. Antara objektif-objektif aturcara penyenggaraan adalah untuk :
Menentukaan dengaan tepat hayat berbagai-baagai komponen bangunan. Oleh itu, komponen tersebut dapat digantikan pada masa yang ditentukan.
Merancang sistem pemeriksaan bangunan yang bertujuan untuk mengelakkan berlakunya kecacatan atau kemungkinan kecacatan sebelum tiba pada masanya.
Kerja penyenggaraan dapat dikawal berdasarkan aturcara penyenggaraan ini. Sebagai contoh, kerja-kerja pembaikkan, penggantian, mengecat semula dan menghias dapat dipastikan waktunya. Oleh itu jadual kitaran pemeriksaan dapat disediakan mengikut waktu yang diperlukan dalam aturcara tersebut. Selain itu unjuran kos bagi kerja penyenggaraan juga dapat disediakan.
Aturcara penyenggaraan dapat disediakan dengan berpandukan rekod penyenggaraan yang lepas. Beberapa perkara perlu dikenal pasti dalam penyediaan aturcara penyenggaraan iaitu :
i. Mutu penyenggaraan yang dikehendaki
ii Kitaran pembaharuan yang akan disusun dalam jadual
iii. Kerja penyenggaaraan umum seperti pembaikkan kerja utama, kecil dan kecemasan.
iv. Kitaran pemeriksaan atau cara pengawalan.
Aturcara penyenggaraan ini pula dapat dibahagikan kepada 2 kategori:
i. Aturcara jangka panjang
Ia merupakan rangka kerja utama yang disediakan sebagai polisi penyenggaraan dalam jangka masa panjang. Aturcara ini juga menentukan masa optimum bagi menjalankan kerja pembaikkan utama atau pembaharuan. Tujuannya adalah untuk menentukan kerja penyenggaraan utama berdasarkan rekod yang lepas bagi jangka masa kitaran empat hingga sepuluh tahun seperti kerja mengecat semula bangunan, penggantian atap dan seumpamanya.
ii. Aturcara tahunan
Ia disediakan untuk mendapatkan anggaran yang lebih tepat bagi jumlah kerja yang perlu dilaksanakan bagi tahun tertentu. Perkara yang dimasukkan dalam aturcara ini ialah:
a. Butiran kerja mengecat dan membaiki yang diambil daripada perancangan jangka panjang setelah pemeriksaan dibuat.
b. Butiran kerja tertentu yang perlu dilaksanakan pada tahun berikutnya.
c. Butiran kerja yang dicadangkan oleh pengguna semasa pemeriksaan dibuat.
d. Peruntukkan bagi penyenggaraan harian berdasarkan rekod yang lepas.
e. Aturcara jangka pendek
Ia bagi mengatur kerja pada setiap bulan, minggu atau hari. Aturcara ini meliputi tarikh mula dan tarikh akhir siap kerja, peruntukan jumlah pekerja dan jenis kerja mengikut pertukangan.
Pencapaian dan Keberkesanan Penyenggaraan.
Beberaap kajian yang telah dibuat menunjukkan bahawa, antara 40% hingga 50% masalah penyenggaraan bangunan adalah berpunca dari rekabentuknya. Selebihnya 20% adalah oleh kerja-kerja pembinaan yang kurang sempurna, 15% adalah sebab pengunaan dan 15% lagi adalah disebabkan perosaklaku dan lain-lain.
Bagi mendapatkan hasil penyenggaraan yang berkesan, pihak pengurusan bangunan mestilah melakukan kerja-kerja penyiasatan yang kerap ke atas semua bahagian bangunan dan semua kerja-kerja pembaikkan yang telah dilakukan. Tindakan ini dibuat bagi memastikan semua kerja-kerja struktur, pelekapan, pemasangan dan kemasan-kemasan berada dalam keadaan yang sempurna dan diperbaiki disamping berada dalam keadaan yang boleh diterima. Ini termasuk semua kerja-kerja hiasan dalaman dan luaran.
Pemilik bangunan dan pihak yang terlibat dalam kerja-kerja penyenggaraan adalah tertakluk dibawah peraturan dan undang-undang seandainya berlaku sebarang kemalangan yang disebabkan oleh kecuaian mereka yang boleh menyebabkan kecacatan dan kemalangan kepada mana-mana pihak lain. Oleh itu pemilik bangunan hendaaklah mengkaji latar belakang pihak professional yang bakal menyenggara bangunan mereka.
No comments:
Post a Comment